论文提要：我国实行婚后所得共同制，即在婚姻存续期间，夫妻双方或一方所得的财产，除法律另有规定或者夫妻另有约定外，均为夫妻共同所有，夫妻对共同所有的财产，平等地享有占有、使用、收益和处分的权利的财产制度。在夫妻共同财产中，房屋是最有价值的财产，是家庭生活的物质保障,房产市场不断升温，更至婚姻家庭关系中关于房产归属问题倍受关注。房产权属的划分，是离婚时夫妻分割财产的前提，无论是对家庭内部定纷止争、社会安宁稳定都具有十分重要的作用。
2011年8月13日起开始施行的《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（三）》（以下简称《婚姻法解释（三）》）对夫妻间的赠与、婚后父母出资为子女购房的房屋归属、按揭房中一方付首付婚后共同还贷的房屋归属、房屋单方处分问题、以父母名义购买公房的归属等进行了规定。这些规定对婚姻关系存续期间取得的房屋的归属认定起到重要的指导作用。本文以婚姻法和物权法、合同法等一般财产法的关系为突破口，以当前婚姻家庭领域几个敏感的问题为切入点，对我国婚姻中房产归属问题进行分析，并建立正确的价值导向，构建解决问题的合理途径。
一、婚后父母出资为子女购置的房产
对于婚后父母出资为子女购置房产的归属，理论上有以下几种观点：第一种观点认为通常情况下应属于夫妻共同财产，当被继承人、赠与人、遗赠人明确表示其由一方继承、受赠时，应当作为一方的个人财产。第二种观点主张应属于个人财产。“有利于体现权利和义务一致的原则”，“继承关系和赠与关系的权利主体具有特定性和唯一性，此类财产权利不能由他人分享，否则实际上无异于扩大合法权利主体的范围”，且“夫妻在婚前或婚后因继承、受赠等原因无偿取得的财产，与夫妻在婚姻期间的贡献无关”。第三种观点认为通常情况下为个人财产，但在另一方对其配偶的被继承人尽过扶养义务时，为共同财产。其主要理由是：“如果另一方对其配偶的被继承人尽过扶养义务，也就是说付出过成本，将其配偶继承、受赠的财产规定为共同财产，这样的权力配置也不是没有效率的。”2001年婚姻法修正案吸收了第一种观点。
现实生活中，父母出资为子女购房现象大量存在，但大多对出资行为的性质（赠与、借贷或是集资购房）没有书面约定，所以很难判断父母出资时的真实意图。笔者认为，在出资父母没有明确示意的情况下，可以将父母的出资推定为赠与。但若有证据证明登记的权利人与出资人之间存在其他法律关系，则不适用该规定。
对于出资性质的判断，可以参考以下因素：第一，有无另外的约定。认定父母的出资是否具备借贷的性质，应以书面的借款约定为判断标准，并且夫妻另一方应知晓该约定的存在，以避免出资一方父母与己方子女在离婚时伪造借款合同或两方在当初出资时已私下准备了借款合同而未告知夫妻中另一方等规避法律的行为。但现实生活中伪造出资协议或借条的情况屡见不鲜，而且有些父母子女之间碍于面子，一般不会签订类似的协议。第二，登记的所有权人。一般情况下父母出资为子女购房，登记的都是子女的名字，此时可推定为出资是父母对子女的赠与。但如登记的是父母的名字，则应当认定父母为房屋的所有权人。离婚中出现房产纠纷时，当初出资的父母称出资的性质是借贷，或主张出资是与夫妻共同集资购房，进而主张对房屋享有共有权，以使该房产免于被作为夫妻共同财产而予以分割。由于父母对己方子女就出资性质的约定，夫妻中的另一方难以知晓，或父母为了保护自己和己方子女的利益往往会否认当初的出资是对子女的赠与。为保护另一方的利益，应严格依书面协议或产权登记簿的记载。
《婚姻法解释（三）》第七条对婚后父母出资为子女购置的房产的相关问题进行了规定，笔者认为本条规定存在以下不足：
第一，与现行《婚姻法》的具体规定和精神不符。司法解释是最高司法机关依职权就法律适用的具体问题制作的、具有普遍司法效力的规范性文件。法律是由全国人大或全国人大常委会制定颁布、在全国范围内普遍适用的。司法解释效力低于法律的效力。《婚姻法》作为法律，其效力高于作为司法解释的《婚姻法解释（三）》，所以，在二者发生冲突时，优先适用《婚姻法》。
我国《婚姻法》第十七条规定：“夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：……（四）继承或赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定的除外……”《婚姻法》第十八条第三项的规定：“遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产，为夫或妻一方的财产。”通过以上两个条文可以看出，夫妻在婚姻关系存续期间因“继承或赠与所得的财产”，
属于夫妻共同共有，除非在遗嘱或赠与合同中明确表明只归夫或妻一方所有。正是基于这个道理，《婚姻法解释（二）》第二十二条第二款规定：“当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对夫妻双方的赠与，但父母明确表示赠与一方的除外。”所以，对于婚后由一方父母出资购买的不动产，应视为夫妻共同财产，若要作为夫或妻一方的个人财产，则必须得有“遗嘱或赠与合同”的明确约定，而不能仅依据产权登记名义来加以“推定”。
第二，《婚姻法解释（三）》第七条第一款的规定，忽视了夫妻财产利益。夫妻是同体的，陪伴一生时间最长的人就是配偶，在这个过程中共同支付家庭的各项开销，相互扶助，共同扶养子女，作为共同体与社会发生各种交易往来，共同实现养老育幼的职能。一段婚姻的结束，不只是男女双方解除婚姻关系这样简单，其背后所承载的责任将转移给社会。父母为了给子女购房，花费了很大的财力，对于有的家庭来说可能是父母毕生的心血，在处理财产问题上，父母的利益理应维护。然而，“婚姻家庭作为社会的基本生活单位，仍然是社会的基础，保护婚姻家庭仍然是当代婚姻家庭法的重要任务。”
在现代夫妻财产制的立法中，为了贯彻婚姻共同生活的本质目的，法国、俄罗斯等一些国家采婚后所得共同制为其法定财产制。即使采分别财产制为法定财产制的国家或地区，也引进了共同财产制的因素，形成了一些分别财产制和共同财产制的复合形态。因为分别财产制将夫妻财产予以分离，直视对方配偶为路人，互不干涉，实与婚姻法的本质生活不能相配合。
第三，《婚姻法解释（三）》第七条第二款的规定，混淆了共同共有与按份共有，忽视了婚姻法的身份法本质。“将婚内房产‘共同共有’与‘按份共有’‘混淆’了，动摇了作为特殊身份关系主体的夫妻对婚内所得财产共同共有（约定除外）的法理基础。”婚姻关系具有很强的身份性，婚姻关系中的财产关系是基于身份关系而产生的，依附于身份关系，为共同共有。因为婚姻具有伦理基础，所以夫妻共同共有不同于一般财产法的合伙企业，不能将夫妻之间的关系单纯地视为财产契约关系，否则婚姻家庭关系的和谐与稳定将会受到破坏。而且根据《婚姻法》，夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产为夫妻共有财产，由双方父母出资购买的不动产，产权登记在一方子女名下的，也应认定作为夫妻共同共有财产。若双方父母希望夫妻对不动产按照双方父母的出资份额按份共有，则完全可以通过协商的方式将其明确为按各自父母的出资份额实行按份共有，而无需通过司法解释来对其作出规定。
综上所述，笔者认为，除非有明确的证据证明赠与的对象是夫或妻一方，婚后双方父母赠与的不动产，应当认定为夫妻共有，而不应以双方父母的出资份额为依据认定为夫妻按份共有。
二、婚前一方付首付婚后以夫妻共同财产还贷的房产
首先，关于房产的所有权问题，在《婚姻法解释（三）》出台前，对于一方婚前贷款购房，产权登记在自己名下，且在婚前取得房产证的房产，不论是用个人财产还贷还是用婚后夫妻共同财产还贷，都认定为个人财产。但是对于一方婚前贷款购房，产权登记在自己名下，但在婚后取得房产证的情况，法律实践中有不同的处理意见：一种认为归婚前贷款购房一方所有，以夫妻共同财产偿还贷的部分按照一般的债权债务处理。“夫妻一方婚前以个人财产按揭购买房屋并贷款，产权登记在自己名下的，该房屋属于个人财产……”另一种认为婚姻关系存续期间取得的财产，除非另有约定，应归为夫妻共同财产。“夫妻一方婚前以个人名义办理房贷，且用个人财产支付首期房款，在婚姻关系存续期间用夫妻共同财产还贷，如果婚后取得房屋所有权的，无论登记于一方还是双方名下，均应当认定为夫妻共同财产……”
《婚姻法解释（三）》第十条采取的是第一种观点。笔者认为，应该以实质上的出资人非形式上取得房产证的时间为标准来认定此类房屋的归属，婚前一方付首付婚后以夫妻共同财产还贷的房产，应属一方个人财产：
第一，婚前取得的虽为债权，但婚后债权变为物权是一种必然，这种转变只是财产形式的变化，房产归一方所有的事实并不因婚姻关系的成立而发生变化。夫妻一方作为房屋买卖合同的一方当事人，婚前用个人财产支付首付后，合同已成立，剩下的就是出资人与银行之间的债权债务关系。
第二，共同还贷部分。由于依法定财产制婚后所得为夫妻共同所有，所以婚后不论是以一方个人所得还贷，还是用双方所得还贷，均属以夫妻共同财产还贷。由于在支付首付款时，出资人与银行之间的债权债务关系已经确定，所以婚后夫妻共同还贷的行为，是用夫妻共同财产来承担个人债务的行为，而非取得物权的行为。因此，登记的房产所有权人对夫妻另一方负有债务，离婚时应予以返还。可以分为两种情况：
第一种为夫妻一方婚前贷款购房在婚前办理产权登记。预售登记使债权物权化，具备了对抗性，产生一定的对世效力。最终有权取得房屋所有权的人仅限于该预售合同上的债权人。由于房屋的权属在婚前既已确定，因此，该房屋仍归购买方所有，即使产权证的取得是在婚后，仍应当认定该房屋为婚前个人财产。
第二种为夫妻一方婚前贷款购房在婚后办理房产登记的。我国不动产物权变动采登记要件主义，但不动产登记仅为不动产物权变动的公示手段，权利归属的真实状态，需通过取得标的物的实质法律关系予以确定。因此，在婚姻财产领域，如果夫妻一方婚前以个人财产购买商品房，婚后方才完成过户登记的，该房屋从价值根源上而言仍然源自其婚前个人财产，系其婚前个人财产的价值转化形态，应当归个人所有。
其次，关于房屋增值问题。增值是指权利或物在价格上的提升，是与孳息、投资收益并列的一种利益。对于增值部分的归属，有两种观点：上海市高级人民法院认为，由于这些财产本身仅是个人财产的形态变化，性质上仍为个人所有之财产，抛售后的增值是基于原物的变换价，离婚时夫妻共有房屋的认定值的上升所致，仍应依原物所有权归属为个人所有。江苏省高级人民法院则认为，在夫妻共同还贷的情况下，婚前房屋的增值部分应作为夫妻共同财产分割。
《婚姻法解释（三）》第十条第二款规定，婚后共同还贷支付的款项及其相对应增值部分，离婚时应由登记的权利人对另一方进行补偿。补偿，是指在某方面有所亏失，而在另方面有所获得，补偿者一般为获得他人利益的主体。在婚前一方付首付婚后以夫妻共同财产还贷的情形下，房屋所有权归婚前付首付款的一方享有，对于没有支付首付款的一方来说，付了钱却得不到房产的所有权，无疑是一种经济损失，所以此时对未付首付款一方进行补偿。此处的补偿恰恰说明了被补偿者取得的仅是获得补偿的债权请求权，而非物权权利。所以《婚姻法解释（三）》第十条将此时房产的增值部分认定为个人财产。
笔者认为，对于婚前一方付首付婚后以夫妻共同财产还贷的房产的增值部分，应当属于个人财产，还有以下几方面原因：
第一，一项财产只有一个所有权。物权法上一物一权原则，一方面是指一个物之上只能同时存在一个所有权；另一方面是指在一个物上不能有两个或者两个以上在性质相斥的定限物权同时存在。所有权具有不可分性，一物之上仅能存在一个所有权，一个所有权的客体，也只能为一物。一处房产只有一个所有权，原有部分加上增值部分，构成了完整的房产这一所有权的客体，二者不可分割。所以不能将房产的原有部分和婚后房产的增值部分作为两个所有权的客体，由两主体享有所有权。
第二，依民法添附理论，他人对所有权人的财产投入了一定的财产，使二者发生混同，形成不能分离的新财产，或对所有权人的财产进行加工改造，从而使其具有比原先更高价值。投入一定财产和劳务的一方有权要求与原财产的所有人分享新财产中的合理利益。就夫妻婚前一方的个人财产而言，如果婚后夫妻双方对该项财产共同管理、共同经营、共同修缮、共同投入了新财产或劳务，从而使该项财产增值的，夫妻另一方有权主张对该项财产增值部分享有权利和利益。所以在财产分割时另一方可以请求分到适当的财产，但不能主张原财产的所有权。
第三，我国《物权法》没有时效取得制度，不论共同经营管理时间有多长，也不会因此而共享所有权。婚姻法作为特别法对增值问题并无特别规定，所以此时应适用《物权法》的规定，《婚姻法解释（一）》第十九条也有类似的规定。既然所有权没有变化，其产生的收益亦应归原所有者，即房屋增值部分也应当归属于房屋产权所有人（即婚前付首付款一方）单独享有。
第四，各国立法的规定。以分别财产制为法定财产制的国家，不论是婚前还是婚姻关系存续期间所得的财产均归个人所有，所有大多规定对于婚后房产的增值，其配偶有权享受这种收益，得到与其贡献相当的补偿。如美国一些州就明文规定因他方贡献或努力使个人财产增值的，其增值部分视为共同财产。
第五，并未侵犯配偶另一方的权益。有学者认为，“如果一概认为增值是个人财产，是对夫妻之间可能的分工和其各自对家庭的贡献的漠视。”但是，在婚姻关系存续期间，该房产虽为一方个人财产，但却应当是家庭共同生活的场所，配偶另一方享有居住权。且在进行离婚财产分割时，该房产的所有权及其增值部分虽被认定为婚前出资方的个人财产，但对于另一方婚后的出资和房产的增值部分，会对其进行补偿。
三、单方处分夫妻共有房产
（一）夫或妻单方处分夫妻共同房产行为的效力
《婚姻法解释（一）》第十七条第一款规定了日常家事代理权。对房产的处分，固然超出了日常家事代理权的范畴，应属于《婚姻法解释（一）》第十七条第二款规定的情形。《婚姻法解释（一）》第十七条第二款规定：“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”《物权法》第九十七条的规定，对共有财产的处分，须经全体共同共有人的同意，除非当事人另有约定。夫妻之间对共有财产的处分，依《物权法》共同共有的处分原则，如果没有特别的约定将处分权授予另一方，另一方的处分行为应属无效。但《婚姻法解释（一）》作为特别法，此时应优先适用。《婚姻法解释（一）》规定非因日常生活需要对夫妻共同财产做处理决定时，只要第三人有理由相信该决定为夫妻双方共同的意思表示，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人，此时夫妻一方与第三人的交易行为有效。即只要存在某种外观即可，而无需在事实上确定或证明该意思表示必须是夫妻双方平等协商后的结果。
（二）当前我国立法关于夫妻共有房产单方处分规定的不足
近年来，随着经济的发展和市场交易的繁荣，夫妻一方擅自处分夫妻共有房产的问题，受到越来越多的关注。我国《婚姻法》第十七条、《婚姻法解释（一）》第十七条、《婚姻法解释（三）》第十一条、《物权法》第八条、《物权法》第九十七条等对此作出规定，以做到个人利益和社会交易利益的兼顾。笔者认为目前我国立法存在以下不足：
1．对配偶另一方的权利保护不足
房产属于家庭生活的必需品，一方未经另一方同意而处分房产，不仅会对夫妻共同生活造成重大伤害，也侵害了另一方的生活利益，会影响夫妻基本的生存利益。当资本的利用利益和生存的利用利益发生冲突时，法律无疑应当优先保护生存利益。以保障夫妻生活，降低夫妻生活的风险。由于受多年的传统思想及社会结构和生理结构的影响，女性常常处于弱势地位，若按《婚姻法解释（三）》第十一条的规定，女性就极易出现离婚后住房落差悬殊，甚至居无住所等情况。
另一方面，在配偶一方单方处分夫妻共同财产时，配偶另一方的只能请求损害赔偿。如此一来，原所有权人的物权在其完全不知情的情况下就被转换为债权请求权，只是因为其有一个不负责任的配偶，这对原所有权人来说实在是不公平。而且这种损害赔偿请求权还只能在离婚时才能请求，将当事人逼上了两难境地：要么离婚，要么权利白白的被侵害。
2．第三人“不知情”认定标准不明确
《婚姻法》第十七条规定“夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。”夫妻是家庭的顶梁柱，都为家庭共有财产的积累和家庭共同生活的维系付出了大量心血。一方没有征得对方同意就对夫妻共同房产予以处置，只有在一方恶意的情况下才会出现。随着普法教育的推广，加之婚姻家庭方面的法规事关每一个公民，夫妻房屋共有的法律规定，早已深入人心；日常生活中夫妻共有房屋的产权登记落在一方的名下，也已是约定俗成，而且司法实践也对这种民间习俗予以认可和保护。上述事实证明，第三人在购买夫妻一方房屋时如没有相关证据证明该房屋为个人财产或已经配偶另一方同意或授权，而说“不知情”，难以让人信服，此说词的证明力明显不足。
此时是由权利人证明第三人恶意，还是由第三人证明自己“有理由相信其为夫妻双方共同的意思表示”的举证责任分配不明确。
3．登记的局限性
如某项房产为家庭共有，不可能在登记簿上登记所有家庭成员的名字，而且现实生活中一般也都登记在一人的名下，但并不能因此而否定了家庭共有的本质属性。但是在现实生活中，如果让每个交易的第三人都去查明该房产背后的内部关系，不仅不现实而且大大降低了交易效率。
结语：
房产是婚姻存续、家庭幸福的重要保障，对每个家庭来说都具有十分重要的意义，在对婚姻关系存续期间取得的房产权属进行认定时，应坚持公平原则，从促进家庭和谐的角度出发，照顾到家庭各方的利益，尤其要注重对夫妻中弱势一方的保护。不仅是对财产状况的弱势一方，对于身体状况、社会地位等处于弱势的一方也要加强保护。法律是社会利益均衡的杠杆，只有关注弱势群体，才能实现社会各阶层的和谐发展，进而促进社会的稳定和发展。
