“小物业”牵动着“大民生”。近年来，物业公司与业主之间的矛盾纠纷呈现易发多发态势，成为社会关注的热点、焦点问题。其中，有些业主不按时缴纳物业费，也有些物业公司无法提供优质的服务，造成物业纠纷难以调和的现实困境。

一、法律条款

二、基本案情

2015年，甲房地产开发有限公司开发的A小区前期物业服务进行招标，乙物业公司中标。甲房地产开发有限公司与乙物业公司签订《A小区前期物业服务合同》，约定乙物业公司为A小区提供物业管理服务，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，高层住宅1.60元/㎡（建筑面积）/月，电梯费按照《哈尔滨市普通住宅电梯收费指导价格》的相关规定执行。第二十四条 业主或物业使用人违反本合同第六条约定，未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，应按年物业费5%的标准向乙物业公司支付违约金。乙物业公司为该小区提供物业服务至2018年7月31日。

张某系A小区的业主，乙物业公司与张某签订了《前期物业管理服务协议》，约定张某在合同签订之日起缴纳首年物业服务费用，次年度的物业服务于上一年度物业服务期限截止日期前一个月内缴纳，张某逾期不缴纳物业服务费，应自逾期之日起按每日3‰的标准向乙物业公司交纳违约金。张某已交纳物业费、电梯费至2017年4月30日，在此之后的物业费未向乙物业公司交纳。乙物业公司向法院提起诉讼，要求张某支付欠缴物业费3401元，电梯费990元，支付滞纳金2964元，合计7355元。

三、法院审理

南岗区法院经审理认为，乙物业公司为A小区提供物业服务，张某系该小区业主，应当按照双方签订的物业服务协议及时交纳物业费、电梯费，其未及时交纳，构成违约，应当承担违约责任。对于乙物业公司要求张某交纳物业费、电梯费共计4391元的诉讼请求，本院予以支持。

《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。据此，乙物业公司在涉案小区与开发建设单位签订的前期物业管理服务协议对于小区业主具有约束力，在前期物业管理服务协议对业主不按时交纳物业费已经约定违约金计算标准的情况下，乙物业公司在与业主签订前期物业管理服务协议时通过格式条款，提高了该种情形下违约金的计算标准，该约定不当的加重了业主的责任，依法对业主不产生约束力。业主承担的违约金应按乙物业公司与开发建设单位签订前期物业管理服务协议中的约定计算，为219.55元（4391元×5%）。

南岗区法院依法判决，张某于本判决生效之日起十日内给付乙物业公司物业费3401元、电梯费990元；张某于本判决生效之日起十日内给付乙物业公司违约金219.55元；驳回乙物业公司的其他诉讼请求。

四、法官说法

王岗人民法庭员额法官关海东表示，我国法律并没有规定物业服务合同的违约金标准，根据《民法典》的相关规定，民事合同的违约金标准是合同当事人自行约定的，或者违约金标准也可以直接约定按照产生的损失赔偿，合同中有约定的，应按合同约定支付违约金。根据相关司法解释的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力。

甲房地产开发有限公司与乙物业公司签订《A小区前期物业服务合同》约定A小区业主未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，应按年物业费5%的标准向乙物业公司支付违约金。上述条款对乙物业公司和A小区业主具有约束力。乙物业公司在与A小区业主签订前期物业管理服务协议时通过格式条款提高了违约金的计算标准，不当的加重了业主的责任，依法对业主不产生约束力。

审判实践中，当物业管理服务协议约定的违约金过高时，人民法院可根据“补偿性为主、惩罚性为辅”的违约金立法宗旨，结合合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚信原则对违约金进行调整。